Когда Эрик Ву учился на втором курсе экономики в Университете Аризоны, он не тратил лишние деньги на покупку пиццы или пива. Он потратил 20 000 долларов из своей стипендии в качестве первоначального взноса за дом с тремя спальнями рядом с университетским городком и снял две комнаты одноклассникам. Ву быстро вложил этот доход в другую собственность, а затем в другую. К моменту окончания учебы он владел примерно 25 домами в Тусоне.
Сегодня 36-летний Ву является соучредителем и генеральным директором технологической компании Opendoor из Сан-Франциско. Получив финансирование в размере 1,3 миллиарда долларов, стартап активно занял нишу отрасли, известную как iBuying, покупка и продажа домов через Интернет. С момента своего запуска в 2014 году компания купила и продала 50 000 домов в 23 городах США. Только в этом году Opendoor планирует приобрести дома на 5 миллиардов долларов. Хотя на iBuying в настоящее время приходится менее 1 процента от ежегодных сделок с недвижимостью в США на сумму 1,6 триллиона долларов, ожидается, что это число будет расти: в число конкурентов Opendoor теперь входят другие технологические стартапы, а также такие приверженцы недвижимости, как Келлер Уильямс и Coldwell из Realogy. Банкир.
У Опендура есть отличная возможность переделать индустрию недвижимости в соответствии с эпохой Интернета. Но с стремлением к быстрому росту пришли проблемы с ростом. Автоматизация частей процесса покупки и продажи дома привела к возникновению проблем с безопасностью в легко доступных днях открытых дверей Opendoor. Неясно, когда стартап принесет прибыль - и в какой степени ему потребуется помощь местных риэлторов, которые могут рассматривать компанию как угрозу своему существованию. И перед компанией по-прежнему стоит вопрос: что будет, если рынок жилья станет хуже?
Лаура Патти Страуд и Нарвел Блэксток
Руководство Опендура и инвесторы остаются неустрашимыми: они говорят, что стремятся к миру, в котором трение при покупке и продаже домов заменяется несколькими нажатиями кнопки. «Вы смотрите на много-миллиардные рыночные возможности, - говорит Гленн Соломон, управляющий партнер венчурной фирмы GGV Capital, которая в 2015 году возглавляла серию B Opendoor на 20 миллионов долларов. - Они не собираются останавливаться на достигнутом. однозначная или даже двузначная процентная доля рынка. Они действительно хотят изменить то, как работает эта отрасль ».
Opendoor предстоит пройти долгий путь, чтобы достичь этой цели - и реализовать свою недавнюю оценку в 3,8 миллиарда долларов. Но если Ву сможет реализовать свое амбициозное видение, это число будет казаться низким. «Никто, - говорит он, - никогда не изобретал заново эту категорию».
Открытие возможности
Опендур обещает облегчить многие из неприятностей при переезде, например неудобство выставок и дней открытых дверей, а также в среднем 70 дней, которые требуется, чтобы продать дом от листинга до закрытия. Вы предоставляете несколько деталей о своем доме в Интернете. Opendoor генерирует цену предложения и организует осмотры, и выполнит необходимый ремонт, как только вы выберете дату выезда. Opendoor зарабатывает деньги, перепродавая дом по более высокой цене и взимая комиссию, выплачиваемую продавцами, от 6 до 13 процентов (сборы риэлтора обычно составляют 6 процентов).
Ву создал доказательство концепции Opendoor в 2013 году с помощью своего наставника, бывшего управляющего директора Khosla Ventures (а ныне члена совета директоров Opendoor). Кейта Рабуа и вскоре получил $ 10 млн. Серию A. Среди инвесторов были Андреессен Горовиц, Softbank, GV, основатель Uber Трэвис Каланик, соучредитель Reddit Алексис Оганян и президент Y Combinator Сэм Альтман. Компания вышла на рынок Phoenix и вскоре расширилась на другие. В стартапе работают 1300 сотрудников и дополнительно выделено 3 миллиарда долларов в виде заемного финансирования для продолжения покупки жилья. Опендур ранее сказал это планирует к 2020 году быть в 50 городах.
Близкие к Ву описывают его как умного, энергичного и одержимого недвижимостью. После колледжа он стал соучредителем сайта поиска квартир RentAdvisor.com в 2007 году, а два года спустя - аналитика данных по районам Movity, который в итоге продал Трулии. «На планете не так много людей, обладающих таким большим опытом как в работе стартапов, так и в том, как работает рынок жилой недвижимости», - говорит Соломон.
В прошлом году Опендур купил более 11 000 домов и продал более 7 000, что более чем вдвое превышает общий объем. ближайшего конкурента, Offerpad. Opendoor тратит на ремонт меньше, чем конкуренты и уделяет больше внимания быстрым продажам, оценивает Майк ДельПрет, научный сотрудник Школы бизнеса Лидса при Университете Колорадо. «Как правило, это новый слой краски и такой же ковер, который они кладут во все свои дома - они называют его« ковром Opendoor », - говорит ДельПрете, который руководит университетской технологической программой по недвижимости и отслеживает iBuyer промышленность. «Их модель - об операционной эффективности».
Opendoor может быстро сдать дома отчасти потому, что, как следует из названия, его дни открытых дверей сверхдоступны. Объявления о вакансиях избавляют от необходимости координировать действия агентов, продавцов и потенциальных покупателей. Вместо традиционного сейфа, содержащего единственный ключ, к которому единовременно может получить доступ только один лицензированный риэлтор, клиенты Opendoor используют свои смартфоны, чтобы попасть в дома.
«Мы думаем, что если вы просто хотите просматривать и посещать дома, - говорит Ву, - мы должны сделать это как можно проще и по требованию».
Поначалу попасть внутрь было настолько просто - набрать номер и указать адрес электронной почты - что это привело к проблемам. Бывший Опендур менеджер говорит, что в течение первых нескольких лет посетители регулярно находили людей, спящих в домах Опендура. «Люди просто разбивали лагеря в домах, потому что там никого не было», - говорит сотрудник. «Они будут занимать дома неделями. Это была серьезная проблема ».
В 2017 году компания ограничила время открытых дверей периодом с 6 утра до 9 вечера, установила датчики движения, чтобы определять, оставался ли кто-то надолго или в нерабочее время, и наняла охранные компании, чтобы при необходимости звонить на дом. Теперь Opendoor также использует сторонние фирмы, которые помогают проверять личность пользователей.
Новые меры отсеяли только некоторых плохих игроков. 18 апреля Лилиана Орнелас, риэлтор из Далласа с 14-летним стажем, пригласила клиентку посетить дом с тремя спальнями на тихой улице в пригороде Мескит. Они столкнулись с мужчиной, который скрывался в главной спальне и курил то, что Орнелас говорит она считает был крэш.
Пока мужчина выходил из дома, а Орнелас и ее клиент не пострадали, агент говорит, что она пообещал больше не показывать дома Опендур. Она сообщила об инциденте Опендуру (и Комиссии по недвижимости Техаса), но компания так и не последовала за ней.
Опендур отказался комментировать эпизод. В своем заявлении Брэд Бонни, руководитель службы безопасности и домашнего опыта Opendoor, сказал: «Когда мы получаем сообщения о несанкционированной или подозрительной деятельности в наших домах, мы немедленно связываемся с нашими клиентами, расследуем дела и регулярно передаем их в правоохранительные органы. Мы также вкладываем значительные средства в меры по обеспечению безопасности наших домов, включая системы мониторинга дома, патрулирование и проверку клиентов, прежде чем им будет предоставлен доступ к нашей собственности ».
По словам местных сотрудников службы общественной информации, в городах Темпе, Меса и Глендейл в районе Феникса полиция имеет записи не менее 10 инцидентов в домах Опендура, датируемых 2018 годом. В одном офицеры арестовали двоих. частные лица которые сказали, что вошли в дом, чтобы уколоть героин и остаться на ночь. В другом случае полиция арестовала скваттера, у которого был неоплаченный ордер на совершение уголовного преступления. Согласно протоколу происшествия, он объяснил офицерам: что он смог попасть в дом, потому что он был «открыт» с 6 утра. каждый день.
Недвижимость - это уже опасная профессия, особенно для женщин. Отчет Национальной ассоциации риэлторов о безопасности за 2018 год показал, что 41 процент женщин-риэлторов и 20 процентов мужчин столкнулись на работе с ситуациями, которые заставляли их опасаться за свою безопасность. Среди риэлторов было явное разногласие Inc. с кем поговорили для этой истории: один из девяти мужчин выразил опасения перед открытием дня открытых дверей Опендура, в то время как четверо из пяти женщин сделали это. Коллетт Макдональд, риэлтор из Атланты, говорит, что она носит с собой пистолет во все туры по Опендуру. «Мы с моим клиентом держимся вместе, - говорит она. «Никто не входит в комнату без другого человека».
Опендур утверждает, что его недвижимость не более опасна, чем традиционные дни открытых дверей и показы частных домов. «То, что происходит в любом доме на рынке, может происходить и происходит в домах Опендура», - говорит Бонни.
Этой весной Opendoor добавила сообщение в свое приложение, в котором потенциальным покупателям сообщалось, что они «могут столкнуться с другими посетителями», если дом был открыт недавно. По словам Бонни, клиенты запросили возможность резервировать время экскурсий или блокировать другие, и компания долго обсуждала, добавлять ли такие функции.
«Одна из ценностей Opendoor заключается в том, что вы можете пойти в любой дом Opendoor в любое время с 6 утра до 9 вечера. без предварительной записи, - говорит Бонни. «И поэтому мы все еще думаем, как учесть противоречивую обратную связь такого рода».
Поиск и удержание союзников в отрасли
Около 90 процентов покупателей Opendoor используют агентов, что соответствует уровню отрасли в целом. Но благодаря простоте продаж через Opendoor, менее 10 процентов продавцов представлены через агентов.
Во время интервью Ву тщательно подбирал слова, обсуждая возможность Опендура заменить риэлторов. «Сегодняшняя реальность с риэлторами, - сказал он на сцене на глобальной конференции Startup Grind в Кремниевой долине в феврале, - заключается в том, что их роль переходит от управления проектами, особенно в нашей экосистеме, где мы автоматизируем многие процессы. - чтобы посоветовать ».
Джонни Матис в отношениях
У Опендура есть стимул поддерживать хорошие отношения с риэлторами. Агенты имеют право показывать любые свойства, которые они выбирают. Они также могут предложить Opendoor в качестве покупателя для клиентов, желающих продать.
Поэтому неудивительно, что компания протестировала совместный листинг некоторых объектов недвижимости с агентами в Фениксе. Opendoor теперь также реализует программу по привлечению агентов для клиентов, чьи дома не соответствуют его параметрам (чаще всего, от 100 000 до 500 000 долларов и построены после 1960 года). С июля Opendoor начала размещать свою недвижимость на брокерском сайте Redfin и выплачивать компании комиссионные за завершенные продажи.
Дельпрет рассматривает эти шаги как знак того, что Opendoor необходимо увеличить объем покупок и быстрее продавать дома. Компания заявляет, что в настоящее время она планирует совершить более 30 000 транзакций в 2019 году - значительное число, но все же менее 0,6 процента от общего прогнозируемого числа транзакций по стране объем за год. «Опендур осознал, что очень сложно подорвать рынок недвижимости и, в частности, риэлторов, работая против всех остальных в отрасли», - говорит ДельПрете. «Агенты помогают потребителям чувствовать себя в безопасности при покупке и продаже дома».
Опендур, со своей стороны, настаивает, что эти новые инициативы не изменяют направление. «Мы всегда работали и хотели работать с агентами», - говорит Тайлер Хиксон, руководитель стратегии компании в сфере недвижимости. «Они постоянные клиенты, поэтому они действительно отличные союзники».
Между тем, другие стартапы в области технологий недвижимости (proptech) Offerpad и Knock, запущенные в 2015 году, привлекли в общей сложности 1,6 миллиарда долларов в виде долга и капитала. В прошлом году публично торгуемый Zillow добавил на свой веб-сайт опцию «продать сейчас». Традиционные риэлторские фирмы все чаще запускают собственные программы iBuying для клиентов, причем в прошлом году на рынок мгновенного предложения вышли Keller Williams и Coldwell Banker.
«Это то, что люди сегодня ищут в нашем обществе - удобство», - говорит Фрэнк Обрингер, президент брокерской компании Coldwell Banker в Далласе / Форт-Уэрте, одном из рынков, на котором будет проводиться экспериментальная проверка системы. «Мы увидели, почему это может быть привлекательно для потребителя, и поэтому нам нужен был продукт, который мог бы конкурировать».
Ставка на сильную экономику
Для всех этих компаний поглощение недвижимости в больших объемах сопряжено с высокой степенью риска. По словам Эндрю Кэплина, профессора экономики Нью-Йоркского университета, жилищные катастрофы, подобные тому, который начался в 2007 году, хотя и случаются редко, будут катастрофическими для любой фирмы, владеющей огромными объемами собственности. Если это произойдет, «они мертвы, - говорит он. «Они обанкротятся». Кэплин отмечает, что у Opendoor может быть преимущество в том, что его данные о недвижимости на многих рынках могут дать ранние индикаторы, если такой спад наступит.
С этой целью Opendoor владеет своей недвижимостью в среднем всего 90 дней, - говорит Дод Фрейзер, вице-президент Opendoor. «Пока мы дисциплинированно продаем наши дома, - говорит он, - волатильность цен, которой мы подвержены, невелика».
Даже если компания сможет опередить потенциальный спад и растущий список конкурентов, способность Opendoor достичь своих целей, меняющих отрасль, зависит от того, сможет ли он превратить нишу iBuying в новую норму. У большинства людей есть много месяцев на то, чтобы спланировать переезд, и они хотят получить максимальную прибыль, - говорит Жиль Дюрантон, декан факультета недвижимости в Уортонской школе Университета Пенсильвании. «В целом, я думаю [модель Опендура] будет работать, - говорит он, - но собираются ли они захватить более 2 или 3 процентов рынка? У меня есть сомнения. И я думаю, они мечтают о большем ».
Хотя Ву, безусловно, мечтает о большом, у него остается мало времени для настоящего отдыха. «Ночью не спит», отмечает бывший помощник, добавляя, что генеральный директор часто посылает сотрудникам электронные письма или сообщения Slack с идеями посреди ночи.
Ву отказался сообщить, прибыльна ли компания, заявив, что это не одна из текущих целей компании. В конце концов, он представляет Opendoor как универсальный магазин, где клиенты могут не только покупать или продавать дома, но и договариваться финансирование, ипотека и передача правового титула; купить страховку; украсить и персонализировать свой новый дом; и организовать переезд. «Если мы сможем вертикально интегрировать категорию, перестроить каждый компонент с нуля, автоматизировать множество шагов и сделать покупку, продажу или обмен одним щелчком мыши», - говорит он, - «мы считаем, что построим самый крупный рынок домов. Мы устраним все трение. На это может уйти 10, 20, 30 лет ».
Десятилетия могут оказаться долгим сроком для многих предпринимателей, но не для Ву, который с подросткового возраста был сосредоточен исключительно на недвижимости. «Если мы сможем упростить работу в Интернете и сделать это с минимально возможными затратами, - говорит он, - я твердо уверен, что мы выиграем в этой категории».
