АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ

Аренда - это договор между владельцем и пользователем собственности. В договорах деловой аренды собственник (арендодатель) получает финансовую компенсацию, а взамен арендатору (арендатору) предоставляется право вести свой бизнес на собственности. Существует много различных типов договоров аренды имущества и множество различных соображений, которые владельцы бизнеса должны взвесить, прежде чем заключать такой договор. Но лизинг очень популярен среди владельцев малого бизнеса: такие механизмы позволяют новым или финансово ограниченным предприятиям направлять свой капитал на другие бизнес-нужды. Действительно, многие малые предприятия работают на арендованных объектах на протяжении всего своего существования. Разумеется, аренда недвижимости сама по себе может быть малым бизнесом.

ВИДЫ АРЕНДЫ ИМУЩЕСТВА

Аренда с полным спектром услуг

Этот вид аренды используется в основном в многоквартирных офисных зданиях. По сути, арендаторы, которые соглашаются на такие договоренности, помимо арендной платы вносят единовременную выплату за широкий спектр дополнительных услуг. В соответствии с условиями аренды с полным спектром услуг арендодатель несет ответственность за предоставление ряда различных услуг своим арендаторам, включая охрану, техническое обслуживание, уборку и различные коммунальные услуги (вода, электричество, кондиционирование воздуха, отопление).

Валовая аренда

Согласно условиям договора аренды на брутто, арендатор платит арендодателю полную сумму арендной платы (а также налог с продаж, если это применимо). Расходы на недвижимость, такие как налоги на недвижимость, страхование и техническое обслуживание, несет домовладелец; Арендатор несет ответственность за коммунальные услуги. Иногда договор аренды может включать положения, требующие от арендатора покрытия расходов на недвижимость, превышающих определенный указанный уровень.

Варианты этого базового договора аренды включают аренду квартиры и поэтапную аренду. Аренда квартиры - это самый простой вид договора и, как правило, самый популярный среди малых предприятий. Он требует от арендатора платить фиксированную цену за определенный период времени. С другой стороны, поэтапная аренда требует постепенного увеличения базовой арендной платы с течением времени с учетом вероятного роста расходов собственника в таких областях, как налоги, страховые взносы и техническое обслуживание. Соответствующий договор аренды, обычно известный как аренда по стоимости жизни, включает увеличение арендной платы на основе общих показателей инфляции, а не увеличение конкретных расходов.

Чистая аренда

Чистая аренда является наиболее распространенным из различных типов договоров аренды. По условиям чистой аренды арендатор платит арендодателю базовую арендную плату плюс дополнительную сумму, которая покрывает долю арендатора в налогах на недвижимость. Когда налоги увеличиваются, арендатор несет ответственность за покрытие этих расходов. Обязательства каждого арендатора рассчитываются путем определения того, какой процент от общей площади помещения занимает каждый арендатор; таким образом, арендатор, занимающий 20 процентов объекта, платит 20 процентов надбавки.

Варианты базовой чистой аренды включают «двойную сетку» и «тройную сетевую аренду». По договору двойной аренды арендатор несет ответственность за получение дополнительных страховых взносов, а также повышение налогов; по договорам тройной аренды арендаторы несут ответственность за покрытие страховых взносов, увеличения налогов, а также расходы, связанные с содержанием и / или ремонтом здания, автостоянки и других территорий, используемых арендатором. Тройная аренда пользуется популярностью у арендодателей по понятным причинам; Владельцы малого бизнеса должны учитывать, что такие меры иногда делают домовладельцев менее внимательными к содержанию в этих областях, чем они могли бы быть, если бы они сами оплачивали счет.

Процентная аренда

Этот механизм требует от арендаторов платить базовую арендную плату и / или процент от валовой выручки арендатора. Этот процент, который в некоторых контрактах может достигать 10–12 процентов, выплачивается ежегодно, раз в полгода или квартал (однако некоторые торговые центры и торговые центры требуют еще более частых платежей). Такое расположение является фаворитом арендодателей, владеющих недвижимостью в желанных торговых районах; арендаторы менее благосклонны, но законы спроса и предложения часто позволяют владельцам желаемой собственности настаивать на этом. Владельцы малого бизнеса должны полностью понимать, что в контракте определяется как «валовой доход». «Будьте конкретны в том, как вы определяете валовые продажи», - написал Фред Штейнгольд в Юридическое руководство по открытию и ведению малого бизнеса . «В зависимости от вашего типа бизнеса, определенные статьи должны быть вычтены из валовой выручки до определения процентной арендной платы. Вот несколько возможностей:

возвращенный товар
плата за доставку и установку
продажи с торговых автоматов
возвращаемые депозиты
продажа по каталогу или по почте
налог с продаж

Короче говоря, убедитесь, что в ваш договор аренды не включены все предметы, которые завышают ваши продажи в том месте, где вы арендуете ».

Отношения Хоуи Лонга и Дайан Аддонизио

ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ ЛИЗИНГА

Администрация малого бизнеса (SBA) рекомендует владельцам малого бизнеса учитывать множество факторов при принятии решения о покупке или аренде собственности. Эти соображения включают:

Операционные требования - если ожидается, что операционные требования бизнеса существенно изменятся в течение следующих нескольких лет, лизинг, вероятно, будет предпочтительнее, поскольку он позволяет предприятиям легче перемещаться.
Предложение капитала и потребности в капитале - лизинг высвобождает больший процент капитала малого бизнеса для других операционных нужд (реклама, производство, оборудование, фонд заработной платы и т. Д.). Если у предприятия не так много дополнительных денежных средств (а у небольшого числа малых предприятий их есть), то лизинг может быть более разумным выбором. Это, наверное, самая большая причина, по которой небольшие компании сдают в аренду.
Гибкость финансирования и платежей. Обычно легче получить финансирование для аренды, чем для покупки недвижимости. Кроме того, аренда может быть распределена на более длительные периоды, чем ссуды, и может быть структурирована так, чтобы компенсировать колебания денежных потоков (последнее может быть важным фактором для сезонного бизнеса).
Стоимость при перепродаже. Вероятно, вырастет ли стоимость собственности? Если да, то сколько? Многие владельцы малого бизнеса предпочитают покупать, а не сдавать в аренду - даже если им приходится накапливать значительную задолженность - если они решают, что актив является стоящим долгосрочным вложением.
Оборудование. Многие соглашения об аренде включают положения, которые предоставляют арендаторам повышенную гибкость с точки зрения модернизации и / или обслуживания оборудования.
Налоги. Владельцы недвижимости пользуются налоговыми льготами, такими как амортизация и инвестиционные налоговые льготы, которые не предоставляются арендаторам.

ДРУГИЕ УСЛОВИЯ АРЕНДЫ

Кроме того, есть другие элементы договора аренды, которые могут серьезно повлиять на приемлемость договора в целом. Детали договоров аренды могут сильно различаться. «Теоретически, - отметил Штейнгольд, - все условия аренды являются предметом переговоров. Однако то, насколько далеко вы сможете вести переговоры, зависит от экономических условий. Если желаемая недвижимость в вашем городе почти полностью заполнена, арендодатели могут не захотеть вести с вами переговоры о цене или других основных условиях аренды. С другой стороны, во многих частях страны, где коммерческие площади были чрезмерно застроены, домовладельцы стремятся торговаться с малыми предприятиями, чтобы заполнить пустые помещения ».

Улучшения арендованного имущества

Аренда обычно покрывает любую реконструкцию, которая должна быть сделана в собственности, и указывает, кто за нее заплатит. Большая часть таких работ относится к категории «улучшений арендованного имущества»: ковровое покрытие, изоляция, водопровод и электропроводка, освещение, окна, потолочная плитка, спринклерные и охранные системы, а также системы отопления и кондиционирования воздуха. В договоре аренды должно быть указано каждое улучшение и время его проведения - в идеале - до въезда. Арендодатель будет более охотно проводить такие улучшения, если срок аренды является длительным и / или занимаемая площадь значительна, а улучшения носят общий характер. Однако, как заметил Штейнгольд, «если у вас [владельца малого бизнеса] есть особые потребности - например, вы управляете фотолабораторией или танцевальной студией, - и ваша темная комната или деревянный пол будут иметь ограниченную ценность для большинства будущих арендаторов, не ожидайте, что домовладелец охотно возьмет на себя расходы на улучшение. Арендодатель может даже захотеть взимать с вас плату, чтобы покрыть расходы на реконструкцию помещения после вашего отъезда ». Некоторые договоры аренды предоставляют арендаторам возможность самостоятельно вносить улучшения при соблюдении определенных правил и ограничений.

Дэйв Ли Лиза Кеннеди Монтгомери

Срок аренды

Переговоры между арендаторами и домовладельцами часто возникают по вопросу о сроке аренды, если владелец малого бизнеса не имеет четкого представления о будущем. Арендодатели обычно хотят длительную аренду, арендодатели - короткую аренду с правом продления. Как правило, владельцы малого бизнеса стараются заключать договоры аренды на средние сроки. Аренда на срок менее года может сделать их более уязвимыми, чем они хотели бы, но многолетние условия также могут быть опасными, особенно если бизнес новый и бездоказательный. Распространенным компромиссом является включение в договор «опционной оговорки», чтобы арендатор мог остаться, если он или она пожелает, по завершении первоначального периода аренды.

Эксклюзивность

Многие владельцы малого бизнеса вполне обоснованно настаивают на том, чтобы любое подписанное ими соглашение об аренде содержало так называемую «оговорку об исключительности». Этот пункт предоставляет арендатору исключительное право продавать свой продукт или услугу в собственности, обязывая арендодателя не допускать таких продаж другими арендаторами.

Страхование

Арендодатели часто просят арендаторов обеспечить страхование в случае, если 1) арендатор повредит арендованное имущество или 2) клиенты или другие лица получат травмы в помещении. Такие пункты могут отсутствовать, если арендуемая площадь предназначена исключительно для офисного использования. Когда арендатор требует страховки, арендодатель часто устанавливает сумму.

Использование Помещений

Арендодатели торговых центров / торговых центров обычно включают в договор аренды формулировку, в которой указываются конкретные подробности утвержденного использования арендуемого помещения. Такие условия часто служат для защиты бизнеса других арендаторов. Например, владелец кафе в торговом центре может быть очень недоволен, если его сосед, который раньше владел тихим магазином спортивных сувениров, решит сменить передачу и открыть тату-салон.

Кроме того, в договорах аренды содержатся положения и правила по многим другим вопросам, представляющим интерес как для арендодателей, так и для арендаторов. Это включает:

Вывески (регулируют размер, стиль и яркость рекламных вывесок арендаторов)
Соблюдение различных законов о зонировании, разрешений и ограничений на использование пространства
Соблюдение других местных, государственных и федеральных законов
Субаренда или уступка аренды
Определение арендуемой площади
Залог
Право арендодателя на доступ к арендуемой площади
Переезд (когда домовладелец перемещает арендатора в другое помещение из-за реконструкции или расширения соседним арендатором)
Положения по умолчанию
Часы работы
Случаи повреждения или разрушения по естественным причинам
Ремонт
Положения о компенсации
Отказ (арендатор, либо из-за полного отказа, сокращения часов работы и т. Д.)
Осуждение (случаи, когда все или часть собственности принимается правительством города, округа, штата или федерального правительства для другого использования, например для дороги, полосы отвода или служебного сервитута)
Положения о финансовой помощи (в случае катастрофического развития событий - торнадо, беспорядков, войн, наводнений, засух и т. Д.)
Положения о совместном владении (позволяет владельцу бизнеса разорвать договор аренды, если якорь закрывается или перемещается)
Положения о повторном захвате (также известные как положения об отмене, это позволяет арендодателям выселять арендаторов за нарушение договора, если арендатор не может выполнить требования по минимальной арендной плате)

ВЫБОР МЕЖДУ СУЩЕСТВУЮЩИМИ И ПЛАНИРУЕМЫМИ ЗДАНИЯМИ

Большинство начинающих предприятий переезжают в уже существующие объекты. Многие владельцы малого бизнеса, имеющие для этого средства, выбирают новые помещения из-за особенностей или престижа и берут в аренду, пока объект все еще находится на стадии планирования. Опытный владелец малого бизнеса рассмотрит потенциальные преимущества и недостатки обоих вариантов, прежде чем принять решение. «Аренда в существующем здании дает Арендатору» [больше [знаний о месте] в то время, когда новое пространство занято, чем любой другой вариант объекта », - сказал Вадман Дейли в интервью. Переезд вашего рабочего места . «В большей степени, чем при любых других обстоятельствах, [арендатор] имеет возможность внимательно изучить как объект, так и условия предлагаемых договоров аренды в ряде конкурирующих мест. Однако характер аренды в существующем здании означает минимальный контроль арендатора над потенциальными переменными либо в аренде, либо в объекте. Ставки аренды, расходы на техническое обслуживание и повышение, коммунальные услуги и характеристики здания являются фиксированными или относительно не подлежат обсуждению. Арендодатели могут варьироваться в своих положениях о снижении выбросов и отделке по индивидуальному заказу, однако их базовая структура цен, как и структура строительных и механических систем, остается неизменной. Конечно, этот вариант не влечет за собой никаких последствий для инвесторов ».

Но Дейли предупреждает, что сдача в аренду планируемого здания включает в себя сочетание привлекательных особенностей и неопределенностей: «Строительные элементы [в планируемом здании] будут новыми, современными и, в некоторой минимальной степени, могут быть адаптированы к арендатору. нужно. Если ваш договор аренды достаточно важен для застройщика, вы можете получить некоторое внимание, когда дело доходит до особых запросов на идентификацию, парковку, безопасность, удобное расположение в здании и т. Д. » Тем не менее, владельцы малого бизнеса должны проявлять осторожность при заключении таких договоров аренды, поскольку как окончательный внешний вид, так и полезность здания, а также его стоимость остаются незамеченными и непроверенными, когда здание находится на стадии планирования. «Предлагаемые арендные ставки должны быть изучены в свете сопоставимых проектов с аналогичными преимуществами», - написал Дейли. «Описание менее очевидных функций, таких как парковка, системы вентиляции, безопасность, техническое обслуживание и т. Д., Должно быть четким и полным. Следует внимательно изучить послужной список разработчика, сделавшего предложение. Есть ли история качественного строительства по заданной ставке аренды или строительства для быстрой перепродажи? Есть ли репутация человека, обеспечивающего хорошее обслуживание или легкое пренебрежение? Независимо от размера договора аренды или продолжительности предлагаемой аренды, эти и связанные с ними вопросы должны быть исследованы ».

ЛИЗИНГ НЕДВИЖИМОСТИ КАК БИЗНЕС

Покупка, владение и сдача в аренду собственности также являются обычной практикой малого бизнеса. Это может начаться скромно, когда пара испытывает трудности с продажей жилья и решает вместо этого сдавать его в аренду. Затем, с приобретением опыта, они расширяют свой бизнес, покупая, реставрируя и сдавая в аренду другую недвижимость. Владелец малого бизнеса, который теперь является арендодателем, будет руководствоваться теми принципами, которые в пользу арендодателя уже указаны выше. Аренда коммерческой недвижимости иногда является началом, а иногда и кульминацией таких начинаний. Несмотря на то, что основные принципы лизинга являются хорошо известными и традиционными, в маркетинге такой недвижимости все еще возможны инновации. Пример приводит Брэндис Армстронг, написавшая в Запись журнала (Оклахома-Сити). Армстронг пишет об успехе супружеской пары из Оклахома-Сити, занимающейся жилищной и коммерческой сдачей внаем коммерческого здания. Владельцам пришла в голову идея провести «день открытых дверей», практически неизвестный в коммерческой сфере. Они предложили прохладительные напитки и дверные призы. Они сразу собрали 14 значимых потенциальных клиентов.